‘อสังหาริมทรัพย์’...วางแผนดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

อสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนที่คนส่วนใหญ่คุ้นเคยเป็นอย่างดี เพราะว่าเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ชัดเจนและมีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ในแต่ละปี หากเลือกที่จะลงทุนหรือซื้อสินทรัพย์ประเภทนี้ ก็จำเป็นจะต้องศึกษาค่อนข้างมาก เพราะว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงต่อการซื้อขายแต่ละครั้ง และมีค่าธรรมเนียมค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับสินทรัพย์เหล่านี้

ทองคำ ค่ากำเหน็จประมาณ 2-3% กองทุน(หุ้น) ค่าธรรมเนียมการขายหน่วยลงทุน 1-2% หุ้น มีค่าธรรมเนียมซื้อขาย 0.15%-0.25%

ในขณะที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้ง มีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายมากกว่านั้น โดยทั่วไปจะมีรายการค่าใช้จ่ายต่อไปนี้... ฝั่งผู้ขาย ค่าธรรมเนียมโอน จ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน2% ขอ“ราคาประเมิน” ซึ่งโดยปกติจะแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและขายคนละ1% อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด (แล้วแต่ว่าตัวใดสูงกว่ากัน) โดยค่าใช้จ่ายอากรแสตมป์นั้นคิดต่อเมื่อมีการถือครองที่ดินนั้นไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด (แล้วแต่ว่าตัวใดสูงกว่ากัน) ในกรณีที่ไม่เข้าเกณฑ์ของอากรแสตมป์ คือมีการถือครองมาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่1 ปี (กฎเกณฑ์นี้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาฯ) ในฝั่งของผู้ขายภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดเป็นรายได้ของผู้ขายโดยมีอัตราแตกต่างกันไปตามปีที่ถือครองและราคาของอสังหาฯ โดยสามารถดูรายละเอียดการคำนวณได้ตามลิงค์นี้ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht05.asp หรือหากใครดูแล้วยังงงๆ อยากคิดตัวเลขเป๊ะๆ ก็สามารถคำนวณโดยใช้โปรแกรมตามลิงค์นี้ได้เช่นกัน http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp หากทรัพย์ชิ้นนั้นมีนายหน้าเป็นผู้ทำการตลาดแนะนำผู้ซื้อผู้ขายให้ ก็ยังต้องมีค่านายหน้าโดยราคาตลาดอยู่ที่ 3%ของราคาซื้อขาย ฝั่งผู้ซื้อ กรณีขอสินเชื่อ จะมีค่าจดจำนอง 1 % ของวงเงินที่จดจำนอง และค่าอากรแสตมป์ในการติดสัญญาเงินกู้ 0.05% ของวงเงินกู้ ในฐานะผู้ขาย ย่อมอยากได้กำไรสูงสุด ดังนั้นการวางแผนภาษีหรือค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นเรื่องสำคัญ สมมุติว่า ทรัพย์ชิ้นหนึ่งราคา 2 ล้านบาท ถือครองมามากกว่า 5 ปี จะเกิดค่าใช้จ่ายในแต่ละฝั่ง ดังนี้

ฝั่งผู้ขาย ค่าโอน 1% (แบ่งคนละครึ่งกับผู้ซื้อ) 20,000 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.5% 10,000 บาท ภาษีเงินได้ (คำนวณด้วยโปรแกรมคำนวณ) 50,000 บาท รวม 80,000 บาท หรือคิดเป็น 4% ของราคาทรัพย์ ยังไม่นับรวมค่านายหน้าที่เป็นค่าใช้จ่ายอีก 60,000 บาท ซึ่งทำให้ค่าใช้จ่ายในการโอนรวมๆสูงมากถึง 7% ของราคาทรัพย์ (หากผู้ขายรับภาระไว้ทั้งหมด) สิ่งที่เราจะต้องทราบก่อนจะตัดสินใจลงทุนคือ “เราวางแผนภาษีอย่างไรกับทรัพย์ชิ้นนี้” จากตัวอย่างจะพบว่า ค่าใช้จ่ายในการโอน หายไป 1 ประเภท คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากจะต้องเสียเพียงประเภทเดียวระหว่าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) กับ อากรแสตมป์ (0.5%) ซึ่งถ้าจะวางแผนให้เสียอากรแสตมป์ จะต้องเข้าเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง ระหว่าง ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว 5 ปีขึ้นไป หรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี วิธีวางแผนที่ง่ายที่สุด คือ นำชื่อของเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปอยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี ก็จะประหยัดค่าใช้จ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้ว ประมาณ 2.8% หากไม่ถนัดกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จับต้องได้ ในทุกวันนี้มีทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจอีกช่องทางหนึ่ง สำหรับผู้ที่สนใจแต่เรื่องผลตอบแทนที่ใกล้เคียงกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเรื่องของอัตราผลตอบแทนและความถี่ในการจ่ายกระแสเงินสด นั่นคือการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทุกวันนี้มีทั้งแบบลงทุนโดยตรงในกองทุนอสังหาฯเป็นแห่งๆไป หรือลงทุนทางอ้อมผ่าน กองทุนรวมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กองทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายๆ แห่ง) ซึ่งจะมีข้อดีคือ มีค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ต่ำกว่า แต่ก็อาจจะมีข้อจำกัดที่เป็นเสน่ห์ของอสังหาฯ คือ การกู้มาเพื่อซื้อ หรือที่เราเรียกกว่า Leverage นั่นเอง โดยสรุป การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงอยู่ดี ราคาซื้อขาย อัตราค่าเช่า ก็สามารถขึ้นลงได้ไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น ดังนั้นสิ่งสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงได้คือการทำความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นสภาวะตลาด ทำเล และควรมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีเพื่อไม่ให้ทรัพย์สินกระจุกตัวมากเกินไปเมื่อเกิดสภาวะตลาดขาลงนั่นเอง อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ลดความเสี่ยงได้แน่นอนมากขึ้น การวางแผนเพื่อลดค่าใช้จ่ายในการลงทุน เช่น การนำชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เพื่อประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ถือเป็นอีก หนึ่งทางเลือกที่จะช่วยให้มีโอกาสเพิ่มกำไรได้ นอกจากนี้ หากไม่ถนัดทำธุรกรรมต่างๆ และต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้เช่นกัน ติดตามความรู้และข่าวสารสมาคมนักวางแผนการเงินไทย ได้ที่ LINE@cfpthailand, TFPA Facebook Fanpage และ www.tfpa.or.th